婚姻关系存续期间,夫妻一方擅自将夫妻共同财产有偿转让给善意第三人,另一方主张该转让行为无效的,一般不予支持
此处的转让行为仅指转让的债权行为。婚姻关系存续期间,夫妻一方只有在家庭日常生活需要的范围内处分夫妻共同财产的,才适用夫妻家事代理权。超出家庭日常生活需要,擅自出卖夫妻共同财产的,应当根据法律或行政法规关于合同效力的规定判断买卖合同是否有效。出卖人在签订买卖合同时是否享有完全的财产所有权不是影响买卖合同效力的因素。不宜将买受人是否构成善意取得作为判断买卖合同是否有效的标准,不宜以买受人构成善意取得为由径行确认买卖合同为有效合同。
廖某河与被告廖某毅系父子,廖某河与被告吴某江系师徒,原告廖某黎与廖某毅系夫妻关系,吴某江曾参加廖某黎与廖某毅的结婚庆典。2009年2月,廖某黎与廖某毅办理结婚登记手续。2017年4月,廖某毅将其于2008年4月办理产权登记手续的附属杂物间出售。2017年,廖某毅与龙岩万达广场投资有限公司签订合同编号为×××××、×××××号的《商品房买卖合同》购买店面,成交价为2,163,680元/间,合计4,327,360元。2017年10月23日,诉争店面办理完备案手续。2017年10月31日,廖某黎与廖某毅共同向中国建设银行龙岩分行办理按揭贷款手续,按揭贷款金额为108万元/间,合计贷款216万元,贷款期限为2017年10月31日至2019年10月31日,借款年利率均为基准利率上浮25%。2018年3月22日,诉争店面办理完产权登记手续。2018年3月23日,廖某毅与陈某来签订《店铺租赁合同》,陈某来承租诉争店面。2019年年初,廖某毅向廖某黎提出要出售一间店面。2019年4月1日,廖某毅与吴某江签订店铺转让合同,合同约定“诉争店面以总价380万元价格转让,过户税费由吴某江负担,吴某江付清购房款后诉争店面的所有权及租金收益归吴某江所有”。同日,吴某江向廖某毅转账支付100万元。2019年4月2日,廖某毅与吴某江签订×××××号、×××××号《存量房买卖合同》,合同约定廖某毅将店面以30万元/间的价格转让给被告吴某江。同日,廖某毅向吴某江发送短信，要求将购房余款280万元转账至廖某河账户,后吴某江转账支付280万元至廖某河账户。次日,诉争店面转移登记至吴某江名下,不动产权证号分别为(2019)龙岩市不动产权第××号、(2019)龙岩市不动产权第××号。同日,诉争店面承租人陈某来支付15,000元至吴某江账户。2019年4月30日,诉争店面承租人陈某来支付15,000元至吴某江账户。2019年6月1日,诉争店面承租人陈某来支付15,000元至被告吴某江账户。2019年6月10日,廖某毅与陈某来签订《终止合同协议书》,双方约定“双方于2018年3月23日签订的《店铺租赁合同》于2019年6月10日终止,廖某毅当日返还陈某来押金30,000元,双方不得向对方提出任何赔偿请求”。2019年6月10日,吴某江与吴某雄签订《店铺租赁合同》出租诉争店面,合同约定“租期为五年,2019年7月1日起计算租期,2019年7月1日至2021年6月30日的租金为15,000元/月,2021年7月1日至2024年6月30日的租金为16,000元/月,押金为30,000元”。2019年7月3日,吴某雄向吴某江转账支付30,000元。2019年5月23日,一审法院受理廖某黎与廖某毅离婚纠纷案。2019年7月3日,一审法院裁定准许廖某黎撤回起诉。2019年8月21日,一审法院受理廖某毅与廖某黎、郭某娥物权保护纠纷案。2019年9月16日,一审法院裁定准许廖某毅撤回起诉。
二审另查明,2019年4月2日吴某江、廖某毅二人在龙岩市行政服务中心办理涉案房屋的权属变更登记手续时,廖某黎也在现场且未提出异议。
1.诉争店面是否为廖某黎、廖某毅的夫妻共同财产。
2.廖某毅与吴某江签订的《店铺转让合同》《存量房买卖合同》是否有效。
3.吴某江对诉争店面的占有是否属于善意取得。
一审法院认为,本案争议的焦点为:（1）诉争店面是否为原告廖某黎、被告廖某毅的夫妻共同财产;（2）被告吴某江购买讼争店面是否为善意取得,是否存在重大过失。
关于争议焦点一。根据《婚姻法》第17条的规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产”。诉争店面系廖某黎与廖某毅婚姻关系存续期间购买,并由廖某黎与廖某毅共同向建行龙岩分行办理按揭贷款手续,所贷款项用于支付诉争店面,因此诉争店面应认定属廖某黎与廖某毅的夫妻共同财产。廖某毅主张购买店面的资金源于其父母及出售婚前登记在其名下的附属杂物间,但其提供的证据尚不足以证明其主张,不予采纳。即便购房部分资金源于廖某毅父母,但仍有部分购房款系廖某黎与廖某毅夫妻双方共同向银行按揭贷款支付,并用夫妻共同财产偿还贷款,诉争店面仍属于夫妻共同财产。
关于争议焦点二。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。诉争店面属廖某黎与廖某毅的夫妻共同财产,廖某黎、廖某毅对店面的出售应取得一致意见,廖某毅出售诉争店面时并未征得廖某黎的同意,廖某毅与吴某江双方签订的《店铺转让合同》侵犯了廖某黎的合法权利。若吴某江主张其与廖某毅签订《店铺转让合同》时有理由相信是廖某毅、廖某黎夫妻双方共同意思表示成立,则廖某黎不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人吴某江。吴某江是否构成善意取得?一审法院对吴某江主张其构成善意取得的意见不予支持,理由如下:（1）廖某毅父亲廖某河与吴某江系师徒关系,吴某江认识并熟悉廖某毅,且参加过廖某毅、廖某黎的婚礼庆典,吴某江购买诉争店面时,应当知道诉争店面系廖某毅、廖某黎在婚姻关系存续期间所购买，在与廖某毅签订合同时应当询问廖某黎的意见,但其未询问,仅凭房产登记在廖某毅名下而受让诉争店面,应当认定吴某江构成重大过失。诉争店铺转让系重大、大额财产处理,廖某毅与吴某江签订的《店铺转让合同》仅有廖某毅一人签字,且《店铺转让合同》约定的内容过于简单,又未经廖某黎确认,明显不符合常理。（2）廖某毅与吴某江签订《店铺转让合同》的行为发生在廖某黎与廖某毅夫妻闹矛盾后起诉离婚之前,且距按揭贷款期限截止时间2019年10月31日仅有6月余,廖某毅在这个时间点上擅自转让其名下的诉争店面,不符合常理。（3）2019年4月1日,廖某毅与吴某江签订店铺转让合同,吴某江向廖某毅转账支付转让款100万元。2019年4月2日,廖某毅便办完银行解除抵押手续与吴某江签订存量房买卖合同,同时廖某毅向吴某江发送短信要求将购房余款280万元转账至廖某河账户,吴某江随后转账支付280万元至廖某河账户。廖某毅系诉争店面的产权人,却将转让款转至廖某毅父亲廖某河账户,亦不符合常理。综上所述,吴某江的购买行为存在重大过失,不构成善意取得,廖某毅与吴某江签订的《店铺转让合同》无效。廖某毅与吴某江签订的×××××号、×××××号《存量房买卖合同》是基于《店铺转让合同》所签订,《店铺转让合同》无效,《存量房买卖合同》亦无效。况且,廖某毅与吴某江为少交税费,虚报交易价格签订《存量房买卖合同》,廖某毅与吴某江恶意串通,损害国家及廖某黎利益,亦应认定两份《存量房买卖合同》无效。因此,廖某黎主张《存量房买卖合同》无效,予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力,因该合同取得的财产,应当予以返还。廖某毅应当返还吴某江购房款380万元,吴某江亦应返还诉争店面并配合办理变更登记手续。诉争店面原系登记在廖某毅名下,廖某黎主张返还后登记在廖某毅、廖某黎名下,理由不充分，法院不予支持。廖某毅与吴某江双方对合同无效都存有过错,应当各自承担相应的责任,造成的所有税费损失应由廖某毅与吴某江双方共同承担。判决：（1）廖某毅与吴某江签订的编号为×××××号、×××××号《存量房买卖合同》无效；（2）廖某毅返还吴某江购房款380万元；（3）吴某江返还廖某毅、廖某黎诉争店面，并配合办理变更登记手续至廖某毅名下，所需税费由廖某毅和吴某江共同负担；（4）驳回廖某黎的其他诉讼请求。
二审法院认为,本案争议的焦点为:（1）涉案房产是否属于夫妻共同财产;（2）廖某毅与吴某江签订的《店铺转让合同》《存量房买卖合同》是否有效;（3）吴某江对涉案房产的占有是否属于善意取得。对于前述争议焦点,二审法院分析认定如下:
关于涉案房产是否属于夫妻共同财产的问题。本案中,廖某毅与廖某黎于2009年登记结婚,涉案的房产系廖某毅于2017年10月购买所得,属于在夫妻关系存续期间取得的财产,依照《婚姻法》第17条的规定,应当认定为廖某毅与廖某黎的夫妻共有财产。廖某毅主张涉案的房产不属于夫妻共有财产,但其提供的证据不足以证明其主张,二审法院依法不予采信。涉案房屋是廖某毅与廖某黎夫妻关系存续期间取得的财产,依法应为廖某毅与廖某黎共同共有。
关于廖某毅与吴某江签订的《店铺转让合同》《存量房买卖合同》是否有效及吴某江对涉案房产的占有是否属于善意取得的问题。涉案买卖合同的标的物为廖某毅与廖某黎共同共有的房产。《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”共有人为夫妻的,《婚姻法解释一》第17条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权’的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《婚姻法解释三》第11条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”另外,《合同法》第52条规定的合同无效的法定情形仅有以下五种:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中,虽然廖某毅与吴某江签订的《店铺转让合同》《存量房买卖合同》存在对于房屋价款的约定不一致的问题,但经二审法院审查,廖某毅与吴某江签订的《店铺转让合同》中约定涉案的两间店铺转让价格共计380万元,上诉人吴某江分别于2019年4月1日及2019年4月3日以转账的方式支付了380万元价款;而廖某毅与吴某江签订的《存量房买卖合同》中所记载的30万元/间的价款系双方出于避税的目的而写,因此,涉案房产的真实交易价格为《店铺转让合同》中所记载的380万元,双方业已实际履行完毕。涉案的房产登记于廖某毅一人名下,权利份额记载为“单独所有”,2019年4月2日吴某江、廖某毅二人在龙岩市行政服务中心办理涉案房屋的权属变更登记手续时,廖某黎也在现场且未提出异议,因此,吴某江有理由相信廖某毅对涉案房屋有处分权,出卖涉案房屋系廖某毅、廖某黎夫妻共同意思的表示,吴某江购买涉案房产的价格为380万元,高于税务机关对涉案房产的评估价2,009,495.24元,且吴某江已通过转账的方式支付了380万元,涉案房产也已权属变更登记至吴某江名下,故应认定吴某江系善意第三人,廖某毅与吴某江之间对涉案房产的交易符合《物权法》第106条规定的不动产善意取得的情形,吴某江对涉案房屋的占有属于善意取得。
《民事诉讼法解释》第109条规定:“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在。”廖某黎主张廖某毅与吴某江恶意串通损害其合法权益合同无效等理由与查明的事实不符,也不能排除合理怀疑,二审法院不予支持。廖某黎称廖某毅与吴某江约定的房屋价款明显低于市场价值,但其提供的证据不足以证明其主张,且避税涉及税收行政管理事项,并不构成合同无效的理由,故对廖某黎的该主张二审法院不予采纳。
廖某毅与吴某江签订的《店铺转让合同》《存量房买卖合同》,系当事人真实意愿表示,且合同已经履行完毕,不存在欺诈、胁迫、串通等或其他符合法定无效的情形。故对于廖某黎要求确认涉案的《存量房买卖合同》无效及要求吴某江协助办理涉案房产的权属变更登记手续并返还涉案房产的诉讼请求,不予支持。综上所述,一审法院遗漏查明相关事实,适用法律错误,二审法院依法予以纠正。依照《合同法》第52条，《婚姻法》第17条，《物权法》第97条、第106条，《民事诉讼法解释》第109条，《婚姻法解释一》第17条，《婚姻法解释三》第11条，《民事诉讼法》第170条第1款第2项的规定，判决撤销一审判决；驳回廖某黎的诉讼请求。